Business Plan (italiano)

Il progetto Cobá é un progetto di ampia e lunga durata.  

L'idea di trasformare i primi 200 Ettari di giungla vicino ad un paio di Cenotes naturali e di alcune rovine Maya ancora non dissotterrate in un Parco Ecologico e turistico mi elettrizza come se fossi un adolescente al suo primo appuntamento amoroso.

L'idea che mi  balenò tempo fa, quando la mia compagna Alejandrina Selem mi raccontò che era in procinto di concludere l'acquisto di terreni "nazionali" in quell'area, fu quella di sfruttare le mie conoscenze di marketing e di hospitality business e:

planimetria terreno 

vista spartitraffico

• creare un albergo con le caratteristiche delle Haciendas Henequeneras Messicane che esistettero durante 3 secoli (1650-1950) nello Yucatàn (http://es.wikipedia.org/wiki/Agave_fourcroydes) ; 
• Non crediamo sia possibile far mancare totalmente alcuni comfort dell’epoca moderna tipo l’aria condizionata.. oi frigoriferi... ma si può sempre da usare solo candele  a sera... darebbero un pizzico di magia a tutto intorno. Che ne pensate se trasportiamo l’ospite col un calesse e cavallo... offriamo cene a lume di candela...  e rappresentazioni magiche con gli Sciamani...? (aboliamo la televisione!!) Credo che tutto questo non abbia prezzo... (per pagare ci sarà sicuramente Mastercard!)

 alcuneHaciendas  

• ripopolare la giungla -ove necessario-con gli animali tipici della zona dello Yucatàn aiutati da biologi ed ambientalisti, creando un ecosistema auto-sostenibile per creare un polo di attrazione turistica e dare lavoro alle comunità Maya della zona.

giaguaro                                                            fenicotteri rosa

L'idea principale è quella di attirare turismo in una zona bagnata da alcuni cenotes e creare  tours nella giungla inesplorata, inoltrandosi per scoprire le rovine Maya ancora inesplorate, nascoste tra le liane degli alberi. 

rovine Maya ancora non dissotterrate

 

                 uno dei due cenotes a solo 3 chilometri dal nostro terreno

entrata ad un Cenote                                   rovine Maya

Abbiamo anche intenzione di attirare turismo e capitali donando un paio di ettari al Laboratorio di Teatro Campesino e Indìgena, di cui Alejandrina conosce bene la sua  Mèntore Maria Alicia Martinez Medrano, avendo lavorato a lungo con loro, per consentirgli di creare il loro Teatro e a noi apportare il beneficio indotto. Difatti, l' L.T.C.I. (https://www.facebook.com/laboratorio.indigena) è diretto da persone intellettuali ben 

conosciute nell'alta società messicana che cercano di promuovere l'economia delle Comunità Maya  attraverso rappresentazioni teatrali dove personalità della società Messicana, Americana e Canadese vengono sovente invitati per pubblicizzare ed aiutare le popolazioni locali. 

   

 rappresentazione teatrale a Xocen (Yucatàn) e Maria Alicia Martinez Medrano (dx) con Alejandrina Selem

Infine prevediamo di organizzare gite alle rovine della città di Cobà, a pochi chilometri, che sono comunque sempre un'attrazione per il turista di passaggio, che può cibarsi e riposare dopo una lunga passeggiata culturale.

rovine di Cobà

Il turismo crea indotto, e questo porta lavoro alle popolazioni limitrofi. 

Questo è lo scopo principale. Ma ve ne sono altri, come quello di creare il primo ecosistema in Quintana Roo, costruendo la Hacienda e tutte le infrastrutture rispettando al massimo la natura, attraverso sistemi di riciclaggio delle acque sporche, dell'uso di energia solare o eolica per i consumi interni, il progettare ed insegnare alle popolazioni la coltivazione di alberi da frutta e ortaggi nonché di allevamento ittico e di animali necessari a supportare l'attività culinaria della Hacienda stessa. Questo come primo passo, senza nulla togliere all'eventuale programmazione e creazione di aziende nel settore alimentare che possano diventare distributori locali in futuro o di esportazione nel migliore dei casi (papaya, mango, platani, avocado, cocco, citrici, lime, mamei, pitaya, zapote, guanabana,  ecc.). 

Un altro motivo è quello di attirare capitali in questa parte ancora rurale dello stato del Quintana Roo, seppure sia vicinissima alle famose rovine di Cobà, nessuna vera azienda ha iniziato tuttora a sfruttare le opportunità ed a creare ricchezza. Questo sarebbe un investimento che crescerebbe a stato avanzamento lavori e col tempo.

Il capitale conferito dagli azionisti, sarebbe utilizzato per fare le infrastrutture come le fognature, le strade di sascab, i pozzi di acqua potabile dei cenotes, e finalmente l'albergo con inizialmente non più di una dozzina di suites. 

Il capitale di sottoscrizione, investito nella costruzione delle infrastrutture aggregherebbe valore immediato alla quota inizialmente richiesta nella fase di pre-vendita di 2,9 dollari per metro quadrato (con un minimo acquisto di un Ettaro virtuale) portando il valore a raddoppiare o triplicare quasi contestualmente. 

Un esempio di questo progetto, limitato al mero fatto di costruire una casa in un lotto di terrra urbanizzata nel mezzo della giungla, lo troviamo vicino a Tulum, a Los Arboles http://www.losarbolestulum.com/, dove i prezzi sono già lievitati del triplo dalla sua iniziale nascita. Quel  progetto non contempla però la produzione di attività turistiche/culturali/alberghiere e si è limitato alla semplice urbanizzazione, lottizzazione dei terreni per venderli. Il nostro progetto crea invece reddito e quindi dovrebbe rivalutarsi quantomeno più rapidamente.

La posizione strategica, vicino all Ejido di San Juan, tra Cobà e il futuro aereoporto di Tulum, che sorgerà alle porte della cittadina, ci fa sperare di avere sia il turismo culturale (teatro), quello delle rovine, sia quello di eventuali turisti di passaggio che approderanno in futuro nel nuovissimo aeroporto. 

Il progetto potrà svilupparsi in una seconda fase, con più ettari a disposizione da apportare al progetto (fino a oltre 1000) e di nuovi azionisti, alla creazione di ristoranti, Spa e Centri benessere, Cliniche Terapeutiche, Laboratori botanici, centri commerciali e una serie di cabañas sulla costa di Sian Kaan o Tulum da affidare in gestione con utili per la società, per  avere un servizio completo a 360 gradi. 

Vogliamo dare qualcosa che nessuno ha: la sensazione di vivere nel passato. Useremo dei calessi e le macchine verrano relegate a parcheggi esterni. Essere trasportati da cavalli fino alla Hacienda è sicuramente una idea che mi piace. La Hacienda cercherà di rappresentare il mondo del 900 il più possibile., pur non facendo mancare alcuni confort della epoca moderna.

Rustico ma di lusso, fuori dal comune.

Costituzione società e relazione finanziaria del Progetto:


La costituzione della società dove sarà conferito il terreno acquisito dallo Stato (le terre nazionali possono essere acquisite solo da cittadini messicani e dopo un iter burocratico che dura dai 4 agli 8 anni) nonché il capitale dei soci sottoscrittori e fondatori (per adesso 3) sarù contestuale e darà vita al Progetto.

La rivalutazione della quota societaria sarà ciò che darà l'impulso economico e valore all'investimento. Tutti gli introiti raggiunti dalla società (di tipo cooperativo) daranno valore aggiunto alle quote possedute.

Le eventuali costruzioni di ville permesse sul terreno daranno valore aggiunto e potranno essere cedute a prezzi maggiori di mercato, rimanendo comunque sempre un acqiuisto di quote e non di terreno o immobili (evitando così di spendere imposdte di registro e capita gains).

Uno studio più preciso dei costi iniziali della prima fase del Progetto e dei profitti sperati si potrebbe sintetizzare così (valori approssimativi al maggio 2012):

Costituzione della Società "di interesse sociale" (tipo cooperativa):          15,000 $MXN 

costo del diritto di acquisto 200 He terreno Nazionale :                       4,000,000 $MXN

permessi                                                                                                       2,000,000 $MXN

costi urbanizzazione (strade + allacci),                                                     2,500,000 $MXN

topografia  1,000,000 $MXN

costo dello stabile (Hacienda), arredamento e piscina                         15,000,000 $MXN

• valore investimento                                                                        24,515,000 $MXN
•                                                    ovvero        usd$  1,885,000  
• valore finale dell'immobile stimato in  15,000,000 $MXN   /Usd$1,155,000

Con un minimo di cessione del 49%  di quote della società a 2,9 usd$/mq (65.17 He su 133 Ettari al netto di diritti vari e concessioni di passaggio), 

                                                   ricaveremmo     usd$ 1,889,930

• l'anticipo necessario richiesto agli invcestitori per fare l'atto di costituzione della società conferimento quote eds iscrizione soci fondatori è di soli usd$ 350,000/400,000 
• restante dopo il perfezionamento.

Le gestioni varie come quella della Hacienda, della Spa, dei tours ai cenote e alle rovine Maya, del Teatro con il suo indotto, dei percorsi naturalisti (bird /animal watching)... creerebbero profitti che non sono considerati qui -nella stima di investimento iniziale- 

Il solo fatto dia vere un terreno con un Hotel e un parco naturalistico con cenotes, rovine e conseguente attività turistica farebbero incrementare il valore del terreno e quindi delle quote della società, possessora di esse. I risultati avuti finora per molto meno ci dimostrano come questi terreni possano rivalutarsi in uno/tre anni del  200% o più.

Note per gli investitori : 

• I rischi di non ottenere i permessi per costruire o ampliare il progetto sono già calcolati e sono praticamente inesistenti in quanto il processo per comperare il terreno è ormai alla sua fine di iter burocratico e il Progetto -che darebbe lavoro nonché crescita economica ad una zona depressa arricchendo l'Ejido di San Juan che ci segue da anni- è già legalmente possibile. 
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• Siamo consolidati politicamente sia con la comunità che regge la zona, sia con l'Ayuntamiento dello stato del Quintana Roo. Conosciamo bene i rischi relativi alle proprietà colpite da cause legali (pléitos) tra i veri proprietari e gli “Ejidatarios” che hanno invaso illegalmetne  le terre ed hanno ancora il loro possesso, in attesa di una sentenza Federale. Abbiamo la necessaria "expertise"in questo settore e nella "Ley Agraria" con diretta conoscenza delle persone giuste per indagare sulla bontà dell’investimento attraverso i vecchi Ejidatarios e gli uffici Governativi.
• Esistono terreni “Nacionales” a differenza dei terreni “Ejidales”. La differenza sta nel fatto che una volta acuisito un terreno “Nacional” diventa privato con “titulo de propiedad” (quindi rivendibile) mentre il terreno “Ejidal” può solo cedere i diritti a chi ne abbia le caratteristiche per legge.
• La società tende a racimolare capitale da tanti piccoli investitori, mantenendo il comando col 51% (assoluto) ma se ci fosse uno o più grandi investitori che desiderassero prendere la maggioranza (affidando a noi ila gestione di tutto il progetto) ne saremmmo più che felici, mantenendo fino ad un minimo dell’10% e qualche ettaro di terra. L’importante per noi è che si realizzi il progetto e che lo si possa gestire.
• Sono ormai 5 anni che seguiamo il progetto ed abbiamo il vantaggio "tempo" su chiunque volesse fare lo stesso progetto. Esso deve restare nei costi programmati con una eventuale tolleranza di variazione "minima" ma l'acquisizione di sempre maggiori soci con la cessione del restante 51% e di maggiori ettari da conferire (1000) ci fa restare tranquilli che si riuscirà a realizzare ciò che oggi è solo un "Progetto".

Per contatti: selem.pino.co@gmail.com

Dr. Christian Mendoza Ibarra, Alejandrina Selem, Roberto Pino